<<부동산거래 및 계약상식 >>

부동산거래 및 계약상식


◈ 유의사항
1. 신원 확인
1) 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 서로 상대방에게 주민등록증 등을 통해 신원을 밝히고 매입자와 세입자는 계약 당사자가 부동산 실소유주인지를 확인한다.
2) 대리인일 경우 위임,증빙 서류를 반드시 확인한다.

2. 방문&계약
1) 방문자의 신원.즉,이름과 연락처을 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 한다.
2) 방문시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 한다.
3) 토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 급하게 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다.
4) 계약서 작성시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우나 등기 절차는 공인중개사 또는 법무사에게 의뢰하면 더욱 안전하다.

◈ 주택매매
1. 계약전
1) 등본 열람&확인서류
해당지번 및 지적을 확인하고 등기부등본(토지,건물), 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획 확인원 등을 열람하여 현장과 공부상의 기재사항이 일치하는지의 여부를 확인하고 특히, 매도인이 실제 소유자인지의 여부를 파악해야한다.

2) 유의사항
매도자:양도 소득세 확인
매수자:등록세와 취득세 확인
※계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지를 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결
완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기,근저당,저당권,압류,가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.
(권리자가 수명씩 바뀌는등 권리변동 관계가 복잡한 것은 일단 의심을 갖고 확인할 필요가 있으며 여러가지 담보물권이나 예고등기,가등기가 설정되어있는 것은 가급적 매입하지 않는 것이 좋다.)

2. 계약시
1)계약 당사자 확인
계약서를 쓰기전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인
대리인일 경우:위임장,인감증명서,주민등록증 확인

2) 계약 내용 결정
① 등기부등본상의 목적물 표시 확인
② 대금의 액수와 지불시기
③ 매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호
④ 부동산의 명도시기
⑤ 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손등 매도인의 책임사항
⑥ 특약,입회인

3) 약정
등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정
매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중계약등에 대비하여 별도 약정

4) 작성
숫자:아라비아 숫자보다는 한자로 표기한다.
내용:알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.

5) 계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도,매수,입회인이 각1부식 보관한다.

3. 계약후
1) 잔금 지급시
등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.
잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다.
잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
2) 등기이전시
-관할구청 세무과에 취득세를 30일 이내 자진 납부 (30일 경과되면 20%의 가산세 부과)
-필요한 서류
매도인:검인계약서/등기권리증/매도용인감증명서/주민등록등본
매수인:검인계약서/주민등록등본/등록세영수필확인서/통지서/국민주택매입필증/토지대장/건축물관리대장

◈ 주택 전ㆍ월세
1. 계약전
1)법원 등기과나 등기소에서 토지,건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인한다.
-등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인
-등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에 영향을 줄수 있는 내용을 확인
-등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부 확인
-등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 판단
-전ㆍ월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인

2) 계약시
계약서 명시 사항
① 매도/매수인,임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인
② 대금의 액수/지불 시기
③ 목적물의 표시
④ 목적물의 명도 시기
⑤ 특약 사항

3) 계약후
등기부등본 확인&확정일자인(印)
-계약 체결후 중도금,잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지를 확인
-주민등록등본 1통과 임대차 전ㆍ월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정일자인(印)을 받는다.